Code de la construction

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) constitue le socle juridique fondamental régissant l’ensemble des activités liées au bâtiment en France. Ce corpus législatif et réglementaire définit les règles de construction, les normes de sécurité, les exigences de performance énergétique et les droits et obligations des différents acteurs de la chaîne immobilière. Pour l’expert en bâtiment, la maîtrise de ce code est indispensable à l’exercice de sa mission d’analyse et de conseil.

Régulièrement actualisé pour intégrer les évolutions techniques et les nouvelles exigences environnementales, le Code de la construction et de l’habitation s’articule avec le Code de l’urbanisme pour former le cadre réglementaire complet de toute opération immobilière. L’expertise bâtiment s’appuie sur ces textes pour évaluer la conformité des ouvrages et identifier les manquements aux règles de l’art.

Structure du Code de la construction et de l’habitation

Le CCH se compose de deux parties principales. La partie législative, identifiée par la lettre L, rassemble les dispositions votées par le Parlement qui fixent les principes généraux. La partie réglementaire, marquée par les lettres R (décrets en Conseil d’État) et D (décrets simples), précise les modalités concrètes d’application de ces principes.

L’organisation en livres thématiques facilite la consultation du code. Le livre premier traite des dispositions générales, le livre II de la construction des bâtiments, le livre III des aides à la construction, le livre IV de l’habitation, le livre V du logement social, le livre VI des mesures tendant à remédier aux difficultés de logement, et le livre VII des immeubles relevant du statut de la copropriété.

Règles techniques de construction

Le Code de la construction définit les exigences fondamentales auxquelles doivent satisfaire les bâtiments. La solidité et la stabilité des ouvrages constituent la première de ces exigences, garantissant la sécurité des occupants face aux sollicitations normales et exceptionnelles. Les règles parasismiques, applicables dans les zones à risque, s’inscrivent dans cette logique de prévention structurelle.

La sécurité incendie fait l’objet de dispositions détaillées qui varient selon la destination du bâtiment. Les établissements recevant du public (ERP) et les immeubles de grande hauteur (IGH) obéissent à des règles particulièrement strictes. Les logements d’habitation doivent également satisfaire à des exigences minimales de protection contre l’incendie et de facilitation de l’évacuation.

L’accessibilité aux personnes handicapées constitue une exigence majeure du CCH, renforcée par les lois successives. Les bâtiments neufs doivent permettre l’accès et la circulation des personnes à mobilité réduite. Les bâtiments existants font l’objet d’obligations de mise en accessibilité programmée dans le cadre des Agendas d’Accessibilité Programmée (Ad’AP).

Performance énergétique et environnementale

Le Code de la construction intègre les exigences de performance énergétique issues des réglementations thermiques successives. La RE2020, entrée en vigueur en 2022, fixe des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre pour les constructions neuves. Elle succède à la RT2012 qui reste applicable aux bâtiments construits avant 2022.

Ces exigences énergétiques impactent directement l’expertise bâtiment. L’analyse des performances thermiques d’un ouvrage permet d’identifier les sources de déperditions et de proposer des améliorations. Les problèmes d’humidité et de condensation résultent souvent d’une isolation mal conçue ou mal mise en œuvre, que l’expert peut diagnostiquer.

Garanties et responsabilités

Le Code de la construction organise le régime des garanties applicables aux constructions neuves. La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, couvre tous les désordres signalés lors de la réception ou apparus dans l’année suivante. La garantie de bon fonctionnement, de deux ans, concerne les éléments d’équipement dissociables du bâtiment.

La garantie décennale, pierre angulaire du droit de la construction, couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cette garantie d’ordre public impose aux constructeurs une assurance obligatoire. L’expert bâtiment intervient fréquemment pour caractériser les désordres et déterminer s’ils relèvent de cette garantie.

L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d’ouvrage, permet une indemnisation rapide des désordres de nature décennale sans attendre la détermination des responsabilités. L’expertise amiable ou judiciaire intervient ensuite pour identifier les responsables et permettre les recours.

Diagnostics techniques obligatoires

Le Code de la construction impose la réalisation de diagnostics techniques lors des ventes et locations immobilières. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état relatif à la présence de termites et l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité constituent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) obligatoire.

Ces diagnostics réglementaires fournissent une base d’information standardisée mais ne remplacent pas une expertise technique approfondie. Leur périmètre est limité à des points spécifiques et leur méthodologie normalisée ne permet pas d’appréhender l’ensemble des pathologies potentielles d’un bâtiment. L’expertise bâtiment complète utilement ces diagnostics par une analyse globale de l’ouvrage.

Copropriété et parties communes

Le livre VII du CCH, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, codifie le droit de la copropriété auparavant dispersé dans la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application. Cette codification clarifie les règles applicables aux immeubles soumis au statut de la copropriété, notamment en matière de travaux sur les parties communes.

Les dispositions relatives au Diagnostic Technique Global (DTG), au fonds de travaux et au carnet d’entretien de l’immeuble figurent désormais dans le CCH. Ces outils, instaurés par les lois ALUR et ELAN, visent à améliorer la gestion technique des copropriétés et à anticiper les besoins de travaux. L’expert bâtiment contribue à l’établissement de ces documents par ses analyses techniques.

Habitat indigne et insalubre

Le Code de la construction définit les critères de décence des logements et organise les procédures de traitement de l’habitat indigne. Un logement décent doit satisfaire à des exigences minimales de surface, d’équipements, de performance énergétique et de sécurité. Le non-respect de ces critères expose le bailleur à des sanctions et peut justifier une réduction du loyer.

Les procédures de péril et d’insalubrité permettent aux autorités publiques d’intervenir lorsque l’état d’un immeuble menace la sécurité ou la santé des occupants. L’expertise technique constitue le préalable indispensable à ces procédures, établissant le constat objectif de l’état du bâtiment et des risques encourus.

Articulation avec les normes techniques

Le Code de la construction s’articule avec un ensemble de normes techniques qui précisent les règles de l’art applicables à chaque domaine. Les Documents Techniques Unifiés (DTU) définissent les conditions de mise en œuvre des différents ouvrages. Les normes NF et les Eurocodes fixent les méthodes de calcul et les caractéristiques des matériaux.

L’expert bâtiment maîtrise cette articulation entre dispositions légales et normes techniques. L’analyse d’un désordre suppose d’identifier non seulement le manquement aux règles de l’art mais aussi son origine et ses conséquences. Les fissures structurelles, les infiltrations ou les défauts d’isolation trouvent généralement leur source dans le non-respect de ces référentiels techniques.

Évolutions récentes

Le Code de la construction fait l’objet de modifications fréquentes pour adapter le droit aux enjeux contemporains. La RE2020 a introduit de nouvelles exigences environnementales intégrant l’analyse du cycle de vie des bâtiments. La loi Climat et Résilience renforce les obligations de rénovation énergétique du parc existant avec l’interdiction progressive de location des passoires thermiques.

Ces évolutions impactent l’expertise bâtiment en élargissant son champ d’analyse. La performance environnementale, au-delà de la seule performance énergétique, devient un critère d’évaluation des ouvrages. L’expert doit intégrer ces nouvelles dimensions dans ses rapports pour informer complètement ses commanditaires.